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繼續說「預期」。上週五下午、傍晚及上周六上午、中午，經過剛開售的新豪宅樓盤，可能是時段問題，看到周邊佈滿了衣著整齊的銷售人員，不過客戶似乎不多、場面也不踴躍，工作人員多過看樓客。印證近日數據顯示，澳門樓價跌至十四年新低，業界及相關人士一片哀鳴。唯一的利好消息是，美國聯準會周三結束為期兩日的議息會議後，宣佈「不加息」，市場總算舒了半口氣。 樓價問題涉及千家萬戶，本欄過去多次寫及，最近一期是今年八月六日刊出的《經屋開賣尺價三千吸引力弱，永遠姓經配套不足困局難逃》，筆者近幾年對樓市的看法未有重大改變，簡而言之，澳門樓價近年隨著經濟不景氣、前景不明朗而不斷「陰陰跌」，暫未見到盡頭，或者有止跌回升的強大理由。事實上，澳門樓市無論成交價、成交量均呈萎縮趨勢，樓價連跌七年。早前，第三季數據顯示，澳門樓價跌至十四年新低，不同傳媒均有報道。臨近十一月中，新一年度施政報告即將公布之機，業界以及相關人士照舊出盡馬力，游說決策者推振興樓市措施，招數不外乎「重開投資移民」、「利息補貼」及「大量引入外地專才」等舊招數。 今期執筆之時，傳媒再報道財局數據，今年第三季申報結算資產移轉印花稅的住宅單位成交八零五宗，較去年同期的七百七十三宗，約增百分之四點一；每平方米實用面積成交均價為六萬七千六百澳門元，創一二年第四季以來新低，較去年同期的七萬七千一百元，跌了百分之十二點三。 澳門樓價近年拾級而下，既有社會對實體經濟狀況的感受及考慮，也是對未來經濟不景持續的預期在發揮作用，大眾都預期：經濟環境續差不會在短時間內改變，失業以及就業不足問題亦不會大幅改變，樓價「陰陰跌」，今天不買，明天可能會更平。這預期一旦形成，一時間難以改變。寧買當頭起，莫買當頭跌，這是古人智慧，也就是市場。而預期不是憑空形成的，而是由現實經濟、過往政策效果，以及人們對未來收入的判斷共同塑造。 到底，當局會否耳仔軟，重推以上業界講了很多年的「三件套」？那要到十一月中才知。但大家不會忘記的是，早年當局力推的「首置」鼓勵了一大班人上樓，至今不少淪為負資產；二零二四年初全面「撤辣」以及今年一月一日推出「首六百萬豁免印花稅」的振興樓市措施後，雖各有一段小陽春，但既不太明媚，也不太長久，很快打回原形，重墮跌軌。理由簡單如「阿媽係女人」，預期經濟不佳，供過於求，生活都成問題，人們怎敢買樓、供樓？總括而言，若政策措施沒能改善居民收入、企業經營及市場對未來的信心，任何政策帶來的反彈都是短期的。 事到如今，經濟脆弱難猜如此，任何政策都是高風險，普羅大眾必須認清本質以及時勢，什麼樓價、舖價、租金等與其他商品類似，其當下價格不純粹取決於建築成本或者買入時的價格多少，而是以當下的供需、經濟狀況及社會未來預期等所決定的。與其等政策解救，不如自我解困，有樓有舖又等錢周轉者，或者不想再玩這傳火把遊戲者，又或者想盤活市場者，減價求售或者求租是比較快捷的辦法，而且要減得比人們預期的更加多。而需求方則要量力而為。當然，財雄勢大，可以丟空單位、舖位幾年甚至更長時間而無所顧慮者除外。由澳門週街吉屋、吉舖，顯見不缺這類富貴人家，經濟好景時「未啱價」不賣、不租，經濟不景時「價太低」又不賣、不租，結果一吉就十年、八年甚至更長時間。私人物業，業主當然有權決定如何處理，但部分業主的價格預期與實際市場需求脫節，令大量資源長年閒置，損失的不只業主，而是全社會。這問題不應被視而不見。
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