控經屋需求成功
停供應所為何事

 　　
　　在今周三（二十七日）新一輪經屋申請購買截止之日前一日，主事官員在立法會表示，「原定今年推出的五個經屋項目的興建計劃已暫停」，同時，在延期三個月後，至今周三截止的二０二三年經屋申請最後統計資料顯示，共收到六千五百六十二份申購表，其中齊備申請文件的有五千零七十五份，欠交申請文件的共一千四百八十七份。二人家團佔一千二百九十五份，個人申請則達二千三百九十七人，以二十三至四十四歲組別的申請人最多，有一千九百三十五人。申購數目較前大幅萎幅，證明當局的「經屋需求管理」政策湊效。
　
　　相對於是次供應的五千四百一十五個經屋單位，只要在近一千五百份欠交申請文件的「意向買家」中最終有逾兩成人補齊所需文件，並同時通過文件審核一關，則是次經屋的五千四百多個單位，在「永遠姓經」及居住條件限制頗多的情況下，仍有可能全部售出，帳面上不致供過於求。除非經資格和文件審查後不合條件的「意向買家」數目超出預期。然而，儘管是次經屋單位的市場反應仍屬不過不失，未致「滯銷」，但可能在地產業者的「撤辣」要求響徹雲宵的形勢下，當局順勢宣佈暫停興建已規劃甚至已招標的五千七百個經屋單位，或者已間接回應了地產業界的部分合理或無理要求，雖然客觀理性的觀察者應該明白，在「永遠姓經」的規矩，及並無鄰埠的「公屋輪修冊」之類的明確上樓有期的透明安排下「本澳經屋申購逐次接受申請後散隊，有供應才有隊開」，經屋的「剛性需求」已「被有效管理」，故無論有否經屋供應，甚至經屋呎價若何，對私樓市場價格的影響，即使有，都微不足道，故指經屋供應或售價會影響私樓市場價格，難言成立。
　
　　在當局宣佈暫停興建經屋後，就有地產業者表示，「新申請經屋永遠姓經，經屋申請數量大減，反映社會對經屋需求已較修法前大幅減少，政府因應經屋需求量變化，暫停興建五個經屋項目的做法正確」。這一觀點只是站在個人利益立場，而且倒果為因。在嚴苛的「永遠姓經」規矩下，經屋申請數量大減，只能說明「經屋需求管理措施」相當成功，並不等於「社會對經屋需求已較修法前大幅減少」。這是客觀事實和生活常識。
　
　　不過，「經屋永遠姓經」，加上控制供應和定價技巧，的確有將經濟能力介乎負擔過高私樓價格和經屋之間的階層的較年輕者，推向私樓市場的效果。這點，還要視乎同樣被當局宣佈「暫停或暫緩興建」的「夾屋」進入條件和售價。誠然，地產業者認為，「目前市場需求不振，減少經屋供應量，對樓市幫助有限」，又相當實際。
　
　　既然有人認為私樓和公屋是兩個不同市場，則兩者間的價格和需求及供應，都不會相互妨礙。若如是，又何以有人多番提出直接、間接或變相控制公屋供應，同時又非常介意公屋定價？抑或，無意中道出「減少經屋供應量」，目的是「幫助樓市」的政策用心？當中的因果關係和邏輯道理，余缺乏參悟的智慧。
　
　　既然有人開口埋口澳門是自由市場，卻在要求當局撤銷行政干預樓市例如「撤辣」的同時，又要求當局推出新的行政干預政策（例如「置業移民」），當中亦無法提出服眾理由，則大家都可以一讀中國人民大學國家研究院院長吳曉求在近日的博鰲亞洲論壇上的精彩發言。吳院長直指，「經濟發展不是靠政策，而是靠制度。試圖通過政策調整推動長期穩定增長是不現實的，只有符合現代市場經濟原則的制度框架才能讓所有市場主體有預期。而政策表現會帶來極大投機，這不好，相信制度力量就是相信市場力量」。
　
　　放諸本澳樓市市場，自負盈虧和量力而為，是無論投機者或投資者都應自負的市場風險，這只是自由市場顛撲不破的道理。如果「經屋永遠姓經」是制度，則控制經屋供應和釐定經屋售價及輪候形式，就可能是政策。這種政策是否符合公共利益，還是自由市場失靈時的必要干預，相信由其他高人和社會評價好了。個人始終相信，只要符合大多數居民安居樂業、改善生活的期望的制度，就是符合公共利益的制度。


□ 余荔