樓宇高速老化建殘危樓宇清單主動跟進方治本

  九月十七日,沙梨頭海邊街50-50A號一位於行人要道的長期空置舊樓發生石屎剝落事故,石屎及沙石散落一地,所幸沒有途人受傷,消防與警方到場處理,並通知土地工務局跟進。翻查資料,上述舊樓已非首次出現石屎剝落事故,二零二零年六月初,該舊樓旁的石牆已因暴雨導致石屎剝落,幸好未有傷及途人。

  事後該處除拆除一幅有危險的石牆外,未見工務局有依法要求業權人對建築物進行全面維修,結果該舊樓再因失修出現剝落,當局若再置若罔聞,出現血的教訓是遲早問題。

沙梨頭殘樓非首次石屎剝落

  
事後收到不少居民擔心舊樓再有剝落危險的意見,筆者特到現場觀察,該舊樓已空置多時,殘破不堪,舊樓外牆和天花出現多處裂痕和石屎剝落,鋼筋外露並已嚴重生鏽,加上該處屬過路處及行人要道,石屎及構築物剝落極容易傷及途人;更令人擔心的是,該舊樓的屋頂已長出大樹,其樹冠甚至已覆蓋整個屋頂並向外延伸,不單樹根令外牆和柱廊間出現明顯裂痕,樹木本身的重量更有可能令建築物結構受損甚至倒塌。

  根據官方資料, 澳門樓宇老化問題嚴重, 超過三十年樓齡的樓宇數量近五千幢, 佔本澳樓宇三分之二, 其中有近二千幢更有結構老化問題,加上過去本澳對樓宇定期維修保養的要求不嚴,每逢踏入雨季,樓宇外牆剝落甚至倒塌的個案只會有增無減,對公眾安全構成嚴重威脅!

外牆剝落砸傷途人每年數宗

  
筆者翻查新聞資料, 平均每年最少有數宗涉及大廈外牆剝落傷人的事故,除一般砸傷的輕傷外, 有途人更被剝落石屎砸至骨折重傷,又或被砸中頭顱骨折造成永久損傷,沒被報道或不涉傷人的外牆剝落個案更多不勝數。本澳大廈公共部分如外牆、騎樓底等長期失修的情況隨處可見,樓宇外牆剝落、窗戶墮下、甚至倒塌亦時有發生,只是暫未發生嚴重人命傷亡而被社會忽視!

  針對現存殘危樓宇,當局雖然一直聲稱有對澳門舊樓進行持續巡查的機制,並按三大分類處理殘危樓宇,即第一類:即時殘危,即使業主不作清拆,當局亦會外判在七日內完成清拆,以解除對公眾的威脅,並向業主徵收清拆費用;第二類:殘舊,即對公眾沒有即時危險,會要求業主限期拆卸或加固,否則會外判清拆工程,隨後再向業主徴收費用;第三類:需要維修,政府會通知相關業權人對樓宇進行維修、保養或加固。

部分殘樓外牆石屎跌不完反映機制缺失

  
但在實際執行上,不少巿民反映若樓宇外牆出現剝落,一般僅由消防即場清理其他有剝落危險的構件,工務局人員到場檢驗和記錄後就完事,即使業主一直不進行維修,當局也不會主動介入跟進處理,任由情況繼續或再次出現第二、第三次剝落,質疑當局根本沒有按程序處理殘危樓宇問題。

  就如文端提及的沙梨頭個案,筆者翻查工務局的「通知跟進樓宇失修告示」資料,根本並未有發現當局對該舊樓發出修葺失修樓宇或拆卸殘危樓宇的告示。此外,該舊樓的業權人早於2018年向當時的土地工務運輸局申請該地段的規劃條件圖,而當局亦於2021年1月11日發出規劃條件圖(檔案編號:2018A070),反映當局根本有渠道直接聯絡業權人,並可以要求其對舊樓進行維修保養,避免再發生建築物石屎剝落、甚至倒塌危及行人。此個案足以反映,工務局根本未有對危樓進行主動巡查,就算對一些已有外牆剝落的危樓, 當局仍然置若罔聞, 未有盡職履責保障公眾安全。

  鑑於該危樓問題一直未能有效處理,並已對公共安全構成嚴重威脅,筆者促請工務局應盡快依法對該危樓進行巡查和驗樓,並向業權人發出修葺失修樓宇或拆卸殘危樓宇的告示,要求業權人限期前做好必要的維修和加固工程,又或拆除危險的建築物,確保公眾安全。

把握新法生效契機推動定期驗樓

  
其實, 上世紀八十年代已生效的《都市建築總章程》雖有要求大廈業權人應每五年聘請合資格專業人士檢查和維修所擁有的物業,倘因樓宇日久失修而令他人性命及財產受損,業主須承擔法律引致的刑責和金錢損失。但礙於沒有明晰的驗樓指引和罰則,令法律僅為一紙空文;再者, 由於沒有制訂明晰的驗樓程序指引, 即使小業主想履行驗樓責任亦不知從何入手,再加當局執法不嚴,私人樓宇的保養維修情況實在差強人意, 為加強業權人對樓宇的保養及維修責任,八月剛剛生效的《都市建築法律制度》規定,業權人須自樓宇入伙滿十年及往後每五年進行保養維修,以保持樓宇安全而良好的使用條件;為加強監察,當工務局發現樓宇有缺乏保養的跡象,可通知業權人提交由專業人士編製的「樓宇狀況報告」,其內列出須進行的保養維修措施或工程建議,倘業權人不按通知執行,將受到行政處罰,罰款金額更可能高達十萬至五十萬。

主動巡殘危樓建資料庫執法方治本

  
為配合新法實施,筆者促請當局要制訂明晰的驗樓程序指引,並將驗樓項目以及提供所有合資格的驗樓專業人員的名單供居民查閱,讓有意驗樓的業主能夠按照指引和相關資料驗樓,藉以推動定期驗樓的痡`化和規範化,讓業主能更便捷履行好樓宇檢驗保養和維修的責任。當局除要進一步細化和優化樓宇維修基金的多項計劃外,更重要是加強法律的宣傳和推廣,一方面使其明白公共部分的失修會危及住戶本身和途人的安全,同時萬一出現意外,小業主亦可能要負上沉重的賠償責任。

  針對本澳目前樓宇正進入快速老化期, 當局實有必要盡快對本澳各區樓宇進行全面普查,並建立殘舊樓宇資料庫,以掌握本澳舊樓實際情況,主動作出恆常巡查和及時處理跟進,才是治本之道!


 立法議員、傳新澳門協會理事長
          林宇滔