先有經屋項目才接受申請極度反智
無數據胡亂規劃經屋但憑長官意志

　　
　　上周說到特區政府貿然停建經屋，必定是易停難啟。因為如今的經屋法是必須先有項目才會接受申請。當停建經屋，自然就沒有開隊接受申請。沒有接受申請，就不會知道社會到底有多少個家庭有經屋的需要。即使到某一天，民間需要經屋者眾，但卻沒有一個客觀的資料顯示需求的數量。一定會出現一方面是民怨沸騰需求經屋，但另一方面既得利益集團就話無經屋需求，變成一場口水戰。

　　筆者經常都說，特區政府經過兩次修改經屋法，經屋與澳葡時代的經屋制度相比，已是徒具虛名，經屋早就不成經屋。只是因為私人樓宇實在非一般正常收入的家庭所能負擔，人們才不得不面對愈來愈苛刻的條件仍有求於經屋。像以上所述的先有經屋項目才接受經屋申請，就是一個重大的修改，而且也是極度反智。

　　一九九五年澳葡時代訂定的《以房屋發展合同制度所建房屋之購買規章》第四條就明確規定：「競投每六個月進行一次，在上一次競投的確定名單公佈翌日起計六個月後進行。」這裡的「競投」是當年的法律用語，意思就是申請經濟房屋。因為當時澳葡政府其實頗窮，沒有甚麼財力建造公共房屋，所以她採用了「房屋發展合同制度」，即由私人發展商向政府申請土地合作建造公共房屋，政府以少量溢價金或免除溢價金將土地批予發展商，由發展商負責興建，建成房屋後按合約規定將部份房屋單位交給政府，稱之為「回報單位」。而政府在拿得這些回報單位後就分配給輪候中的經屋申請者及社屋申請者。當年政府在資源匱乏之下就是靠這個方法解決社會對公屋的需求。但今天特區政府財大氣粗，有錢有地，卻偏偏無法解決社會對公屋的需求。

　　在特區成立後，首屆政府立即停建公屋，但法律上仍延續了定期接受經屋申請的法律規定，所以就出現了在停建公屋的同時，卻有一萬二千多個已申請也被評定合資格的家庭在等候經屋的分配，造成令特區政府相當難堪的局面。所以，在二零一零年首次修改經屋法時，第一時間就刪除了這個定期接受申請的規定，改為有項目才接受申請。這在當年我們是據理力爭，但可惜民主派在議會中是極少數，勢單力弱，政府一意孤行，我們也難奈其何。

　　事實上，這個有項目才接受申請，除了是政府縮骨，不願承擔應有責任外，本身也是相當反智的。可能有人認為，有了項目才接受申請，也是合理安排。但當年我就問，你根本沒有市民對經屋的需求數據，你如何規劃項目？本來，若你定期接受申請，政府可以從申請數據中掌握社會對經屋的訴求，例如數量多少，包括一房廳、二房廳、三房廳分別的需求數量有多少？而在掌握這個數據的基礎上，就能恰如其分地規劃經屋的興建，而不會出現後來的五口之家被逼要一個一房廳單位的慘劇。而說先有項目才接受申請是反智的，很明顯，沒有數據憑甚麼做規劃？對官僚來說，也很簡單，就憑長官意志。當官的要怎樣規劃就怎樣規劃，是否合乎實際需要，與我何干！況且，那一段時間，凡經屋申請均萬人空巷，即使胡亂規劃，建出來的經屋都一定遠遠供不應求，也就掩蓋了這種胡混制度的荒誕之處。

　　如今停建經屋，若為避免民怨積壓到爆發的嚴重後果而不預知，應該立即修法恢復定期開展經屋申請的機制。即使不能做到澳葡時代的每六個月一次，最少也應每兩年一次，以便能掌握社會對經屋的需求狀況，有助科學地規劃經屋的興建。

　　另一方面，關於經屋計價的問題在社會上已揚揚沸沸。而其中一個焦點是「折扣比率」。二０一九年的經屋申請人發現，一方面經屋大幅加價，與此同時的折扣比率卻大幅提升到超過七成。即是用了比過去多七成的樓價卻只買到不足三成的實際樓宇價值。「折扣比率」涉及到未來轉售的補價問題，即使購買經屋未必考慮未來作轉售，但這超過七成的折扣比率無疑是懸在經屋購買者頭上的一把劍。

　　只是，折扣比率是甚麼一回事？這就涉及「政府補貼金額」這個問題。二０二一年的經屋，以成本計價，與二０一九年的經屋價格，因為存在建築面積計價與實用面積計價的差別，所以看起來有差別的價格，實際上分別不算大。而當二０二一年的經屋是以成本計價，那麼價格接近的二０一九年經屋，應當也是與成本相差不大。那就是說，經屋計價既是以成本計價，政府並沒有任何的補貼，那如何得出比之樓價還高出極多的「政府補貼金額」？及以此計算而得出所謂折扣比率？這不是相似以公權之力行詐騙之實嗎？

　　當然，作為曾經的議員，我也十分了解這個所謂「政府補貼金額」是怎樣計算得來的。他們以鄰近地區的私樓的所謂「市場價」為標尺，例如若鄰近地區私樓的三房一廳值六百萬，同樣的經屋單位定價二百萬，於是政府就以這相差的四百萬是政府的補貼。

　　這是荒天下之大謬！私人樓價是由私人投資者興建，其中包含了一個非常不合理的高利潤和各種的交易成本，導致私人樓價炒得天高。這本身就不是一個合理的價格。而正因為市場的不健康而造成私人樓價的不合理，令眾多有住屋需求的居民買不起樓，才需要政府提供經濟房屋。由政府興建經屋並直接售予需要者，可避免房地產商那種屠刀式的不合理利潤和市場上的各種盤剝，這是八十年代澳葡政府啟動經濟房屋項目的初衷。

　　但如今特區政府，以含有屠刀式的高利潤和各種交易成本的私人樓價，作為衡量經屋價格的標尺，把根本沒有半分補貼的經屋價格虛構為政府提供大量的補貼，一方面是誤導公眾讓人們以為買經屋者就是佔了澳門公共資源的大便宜，刻意製造社會群體之間的矛盾和衝突。而與此同時，當局透過這個所謂「補貼」，實際上是在肯定私人樓價的合理性，協助哄抬私人樓價，其用心昭然若揭。


□ 區錦新