經屋供求失衡待變
房策各取所需待解

   
  雖然明年的《施政報告》中,關於房屋政策或措施的內容僅聊聊幾行,但無可否認,在行政長官發表《施政報告》後的記者會,及翌日的答立法議員問兩部分的話題熱點,以至行政長官所披露的施政方針中的房策微調重點看來,特區的房屋政策,仍然是社會各方所關心的民生大事。而且,此前特區政府已公佈,將由明年一月一日起,實施「樓市減辣」。事關澳人安居樂業,以至置業鋪排等人生規劃,惹人關注亦人之常情,尤其長期望高價私樓而嘆「難上車」的澳人,更是留意政府房屋政策的變化或調整。
 
  在「去投資化」之名下,曾經是無力或不願負擔不合理高價私樓,又有現實居住需要的澳人置業希望所在的經濟房屋,立即變得不經濟。新一期屬「永遠姓經」的五千四百個經屋單位將會滯銷,並數據上出現「供應過剩」或「需求不足」的資源錯配假象,這是「市場失靈」,或因人為干預而發生「市場失靈」的可預見的結果。實際上,截至今周四的十一月十六日,下月二十七日截止申請的新一輪五千四百個經屋單位,只收到申請表一千三百零八份,文件齊備的僅九百八十七份,當中個人申請者已佔五百一十二份,與過去排山倒海、趨之若鶩的申請盛況相比,反差實在大得令人難以置信。因此,一如筆者早前所指,若站在控制或壓縮經屋需求的角度看,「經屋永遠姓經」的「新玩法」,是相當成功的。按目前的申請進度,加上其後的資格與資產審查,再到之後的確定購買,估計這輪經屋的最終買家,應在一千五百左右。從供求的角度看,經屋供應過剩將成定局。如何處理過剩的經屋單位?還有當局重申將如期興建新城A區的二萬八千個公屋單位,又如何消化?能否在「公屋市場」內解決?是放寛購買者資格,還是將經屋變為社屋或夾屋?避免浪費公共資源?只可以說,政策的操作空間,還是相當大的。況且,行政長官亦已表明,如果政府最近推出五千多個經屋單位申請不多,就必須推動恆常性申請,因為經屋「唔會擺喺度唔賣」。可以相信,當局將會採取一些有效措施,將「過剩」的「永遠姓經」的經屋單位賣出去。
 
  在數據統計上經屋供應過剩,除了馬上可以實現社會長期要求的「恆常性申請」之外,還引申出原為「置業五階梯」之一的「夾屋」將暫緩興建,即停止供應的政策調整問題。當局認為,現階段因經屋的申請量少於供應量,不可能再浪費公帑建夾屋,因此會暫緩偉龍馬路夾屋的建設方案。明年偉龍夾屋項目不會啟動,但會視乎市場變化,有需求會隨時啟動。同時指出,「不論夾屋或者私樓,應該交由市場決定,不應該用太多行政手段干擾市場」。無論站在善用公帑,還是站在市場行為的角度,這種取態皆無疑正確。惟若站在當初「五階梯」的政策初衷立場,「五缺一」,即使是「暫缺」,亦難言符合政策初衷。這當然並非對錯的問題,只是應驗了「規劃趕不上變化」的「坊間智慧」。不過,若因此斷言「五階梯」的房策構想失敗,或奢言「基本解決經屋需求、社屋輪候時間長等問題」,都略嫌不切實際。
 
  至於用意甚善的「五階梯」之一的長者公寓,統計數據表明是大受「有產長者」歡迎,之前一些「使用費過高」等疑慮亦一掃而空。既然本澳長者數目有增無減,而且長者公寓一方面可改善中產長者的居住環境,同時減輕社會養老院舍需求與日俱增的壓力,另一方面亦「只租不賣」,公共資源可在特定的範圍內流動不息,相信只要管理質素和設施配套得當,將是當局在敬老方面的德政,至少是善政。假如本澳居民擬進一步想「住好啲」,亦準備接受日後將趨同澳門的生活配套和習慣,則條件相對寬鬆,屬另類市場的「橫琴澳門新街坊」,也將是一個選項,特別對於過退休生活的中產長者來說,只要在通關和醫療等方面予彼等信心,估計就算那據說已「減無可減」的售價是否過高屬人言人殊,能吸引若干澳人「入手」,也不足為怪。
 
  目前而言,假如指「五階梯」已名存實亡,屬言之尚早。一切要視當局處理「過剩經屋」與「市場化夾屋」以至「私樓」三者間的關係的政策效果。


余荔