隔岸觀花堪借鏡
經屋變形苦自知

　　
　　上周丹心集提到今年二月香港新民黨來訪澳門後，其常務副主席黎棟國在報上撰文稱讚澳門的五階梯房屋政策，認為值得香港政府借鏡云云。這是典型的走馬看花下的結論，當然在一定程度上亦反映澳門官員的舌燦蓮花，做事雖然不怎麼樣，但說事卻絕對可頭頭是道。事實上，驟眼看來，五階梯房屋是在私樓以外有不同的房屋類型供應，包括既有專門面向弱勢貧困家庭的社會房屋，又有面向具有一定經濟能力而無力應付私樓價格人士的經濟房屋，更有「協助處於特定收入水平及財產狀況的澳門特別行政區居民解決住房問題」的夾心房屋，再加上還有一個專門支援長者的長者公寓，可謂面面俱到。看起來澳門的房屋政策果真比香港做得好。對一個香港前保安司長，在房屋政策方面基本外行的黎棟國來說，能不眼花撩亂，生臨淵羨魚之感？

　　當然，香港的房屋政策確有其不足之處，單是劏房的遍地開花，居民居住條件普遍惡劣，就已招人詬病，難符一個經濟繁榮的城市應有形象。本來，香港政府（包括港英政府和特區政府）一直都重視公屋建設，其公共房屋佔整體房屋接近五成的比例也是澳門瞠乎其後的。那是因為香港數十年來一直奉行高地價政策（所謂「高地價政策」就是由政府嚴格控制每年的土地供應量，土地供不應求，自然就推高地價），並以高地價所得作為政府主要的收入來源之一。而因為高地價，自然就高樓價。而高樓價並非一般普羅市民所能承受，於是回歸前的港英政府就以公屋和居屋（相當於澳門的社屋和經屋）兩種公共房屋來解決無法承擔高樓價的居民的住屋需求。這種平衡在港英時代玩得出神入化。香港特區成立後，因為貧富懸殊差距拉大，公共房屋的建設受種種因素影響而力度減弱，結果令住屋問題更趨嚴重，劏房需求急增，住屋條件急速惡化。這是現實，所以，每當港澳兩地有交流時，其他方面澳門通常都是遠遠難及香港，但在房屋問題上，澳門卻比香港做得好一點。黎棟國說澳門的房屋政策值得香港借鏡，也應該不是門面話。

　　早在上世紀九十年代，澳門已有經屋和社屋，香港曾有一個訪問團來澳交流，其中一個考察點是公共房屋問題。那時，香港朋友對澳門的社屋和經屋採取計分排序輪候制度驚為天人，認為這種計分方式，比之香港實行簡單的抽簽方式公平得多，能按輕重緩急真正有效幫助有需要的人。澳門這套社屋和經屋的計分制度，其實也非澳門原創，而是搭了歐洲社會福利制度的順風車。澳葡政府在八十年代推出經濟房屋制度時，主事官員大都來自葡國，對歐洲那套社會福利制度極為熟悉，順其自然就將之引入了澳門。而這種計分制度，按申請人的家庭收入、住屋條件、家中成員的狀況來計算分數，並且設立了輪候制度，確保任何一個家庭只要符合申請社屋或經屋的資格，都能夠按其所獲分數而依次獲得經屋或社屋的分配。只要合資格，人人有份，永不落空，獲分配只是時間問題，而非有與無的問題。這是一個合理而行之有效的制度，可惜，特區在2011年對經屋的修法時，只為擺脫確保供應的承諾，而決意廢除了經屋這種計分輪候制度。而2020年再次修法時，雖然恢復計分排序，但仍不設輪候（即分配完是次接受申請的經屋之後便散隊，若申請不獲分配者則只能待下次接受申請時再重新申請），令計分制度也失去實際意義。從2011年新經屋法生效後，澳門人申請經屋，即使符合資格，但再也不是必然分配到經屋，而是要靠抽簽抽得前或計分排得前，令大多數面對私樓天價而慨歎的澳門人僅求安居的渴求亦只能望天打卦，再難規劃。

　　2020年，特區政府再改經屋法，將經屋的條件全面加辣，經屋已蛻變成了一種新品種的「經屋」，令明明對經屋有需求的人，都變成進退維谷，哭笑不得。這個「變形金剛」式的經屋，其標誌有二，其一是經屋永遠姓經（或稱之為永遠姓公），凡購得經屋者，未來若需轉售，只能以當年購屋時的原價回售政府；其二是「經屋社屋化」，修法前所取得的經屋，雖然也有相當的限制，如單位只能自住用途，不能將經屋單位的部份或全部、有償或無償讓予他人居住。但2020年的經屋法更為嚴厲，除了必須自住之外，更規定，「二、預約買受人、所有人或其家團成員沒有合理解釋而自單位交付使用之日起計每一年內在該經濟房屋居住不足一百八十三日，可向單位權利人科處相當於有關單位最初售價的百分之五至百分之十五的罰款。」（《經濟房屋法》第五十一條二款）其被定之為「行政違法行為」，但處以比之不少刑事犯罪都重得多的罰款。

　　僅這兩點的修改，已令經屋完全變形，面目全非。事實上，澳葡時代所設定的經濟房屋，只是以較低的價錢售予合資格者（因為經濟房屋這項德政在上世紀八十年代的推出，就是社會在普遍薪酬追不上樓價的情況下，讓澳門居民能置業安居，所以，政府以較低價格出售經屋，正是其最原始的初衷），在六年禁售期後，經屋已可變成購買者的完全資產。這除了直接協助澳門人解決住屋置業問題，也同時有助促進居民向上流動。因為經屋購買者在若干年後，當經濟能力有所改善，而家庭成員亦開始長大或增加，原來的經屋單位不夠住時，經屋擁有者就可以出售經屋，轉購較大面積的私樓，實行細屋換大屋，這是一種推使民眾向上流動的制度。

　　在這種變化下，「經屋」已不成經屋，再加上官員出口術把經屋樓價「吹」到呎價五千，更對大多數經屋需求者產生阻嚇作用。他們本來就經濟能力不足才渴求經屋，如今竟然連購買經屋的經濟能力也不足，面對這樣的一個社會現實，夫復何言？所以，如今經屋的申請雖然寥落，申請「經屋」可能變得容易，但我們又能買得起嗎？抑或要為購經屋而揹上半生樓債？這是人們所渴求的經屋嗎？而將經屋扭曲變形，遏制需求，製造假象，澳門人的居住問題又真的解決了嗎？


□ 區錦新