祐漢舊區調研完成了,然後呢

  特區政府提出重建祐漢七棟樓群已經16年,但至今仍是只聞樓梯響,由「舊區重整」到「都市更新」,多年來只是不斷將工作推倒重來,原地踏步。而祐漢七棟樓群則由於日久失修而早已殘舊不堪,石屎剝落、鋼筋外露、塞渠漏水等情況普遍,樓宇安全、環境衛生以及社區安全等問題都困擾居民多時,重建工作早已變得刻不容緩。
 都更公司早前公佈「祐漢七棟樓群」調研報告,社會普遍意見認為報告結果與以往掌握的情況基本一樣,然而,報告出爐了,下一步呢?政府工作或者可以嘆慢板,但祐漢舊區那些樓齡已將近50年的殘破樓宇,又還有多少時間可以等下去呢?
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祐漢七樓群調研︰支持重建多 願付費用少
補償方案逾 65%揀樓換樓

  都市公司較早前公佈「祐漢七棟樓群」調研報告,報告顯示,約 3成業主生活於樓群內。在 647名受訪自住業主中,逾 90%受訪者支持重建,但僅有12.5%願意支付重建費,更有52%明確表示不願意支付。

  結果又顯示,逾 65%受訪自住業主較接受包括現樓非公屋的實物補償;32.3%提出重建後回遷等;3.2%選擇長者公寓作為補償,只有2.6%提出現金收購。另外,54.8%受訪自用商戶業主傾向「鋪換鋪」,40.5%傾向「重建後鋪換鋪」。

業權問題難處理
 重建採取逐棟解決

  
調查發現不少單位有業權問題。當中在調查受訪時有3.4%的自住業主及3.6%的自用商戶業主認其有業權問題。不過都更公司在接洽到的業主裡,則已發現當中約5%個案有業權問題。都更公司表示,會協助業權人解決業權問題,亦有法律顧問協助處理較困難的問題,未來亦會開展法律講座。日後將採取逐棟解決方式,優先興建業權收集完整的樓群。

  都更公司又稱,七棟樓群之中,有的樓群最高已收集到逾70%業主的聯絡方式,有的最低收到只有40%業主聯絡方式。為加快重建,都更公司將採取逐棟解決方式,因應業權收集情況,優先興建業權收集完整的樓群。

重建回遷吸引力低

  
現屆政府力推「重建─暫住─回遷」(下稱︰重建回遷),然而,調研報告顯示,認同重建後回遷的受訪自住業主僅佔約3成,6成以上傾向以「現樓」作為拆遷其單位的補償。報告認為,較少業主要求回遷的原因,可能是當中的長者較多。在重建過程中,要他們先搬遷到暫住房,生活數年後,再回遷到原土地的新居中。對於追求穩定、安樂的居民來說,重建回遷模式未必是最吸引的選項。

  報告建議,未來的重建補償方案中,多考慮以置換房來處理住宅的補償問題。可在澳門半島北區興建相當數量的置換房,提供相關業主「可預先參觀的現樓」作選擇,顯然是個令居民比較安心的選項,即「鄰區置換」模式。

  從行政角度而言,居民選購置換房、搬出原有單位後,他們與都更的相關程序已結束,即居民需要適應改變,以及承擔相關公、私部門的行政成本,「鄰區置換」顯然比「重建回遷」模式為低。政策上,建議放寬業主選購「置換房」的限制,使「置換房」更接近「樓換樓」模式,減少居民疑慮。

  另外,報告顯示,提出「長者公寓」需要的受訪自住業主僅佔3.2%。報告認為,對於自住業主群中,有逾一半是60歲以上人士而言,這個數字顯然過低。當中可能涉及到居民不知道或不清楚相關政策,或者對該政策持觀望態度等原因,建議未來的推廣工作中,加強宣傳。與「置換房」情況相似,制訂「長者公寓」政策時,需要有針對性地吸引長者業主入住。

調研團隊提七項建議

  
調研團隊在報告中亦提出七項建議,包括需長時間跟進社區狀況;需要更明確的政策、法律來推動重建;為業主提供法律支援;提供多種補償方式以貼近居民所需;掌握單位用途現況去考慮補償方案;持續監測樓宇結構。都更公司認為,總結報告提到很多不同的問題,正正為相關部門草擬法律提供非常好的數據及意見,都更公司未來會按都更相關法律及澳門整體規劃去做都更項目。

  至於自用業主願意重建但不願支付費用的矛盾,今次調研團隊成員、城市規劃師林翊捷表示,這可能涉及到重建到底是只為當中的居民或是對澳門社會有益處,如果是對整體社會有益處便涉及公共資源的投入,至於最終要業主投入還是公共資源投入更多,相信是都更法律要討論的問題。



批評政府態度消極 政策混亂
林宇滔︰都更調研再多也沒用

  祐漢七棟樓的重建問題,特區政府已提出十六年,但歷經四屆政府仍然只是空談。早前都更公司公佈了祐漢七棟樓群調研報告,結果顯示,約三成業主生活於樓群內,約四成半為租戶,其餘為空置單位或無人應門等,樓群約三成單位為外僱宿舍,當中大部分單位的居住人口為七人以上。

  都更會前委員、傳新澳門協會理事長林宇滔指出,調查結果與以往掌握的情況沒有太大分別,「咁做完調查,下一步點呢?政府到今日都沒有明晰的方向。其實就算做一萬次調查,到最後都係無一套都更法律,又係乜都唔做,又點樣都更呢?」他認為,政府若想推動都市更新,應盡快完成都更法的立法工作,並制訂規劃配套,才能集約利用土地,達到改善區內居民生活環境的目的。

沒有方案基礎
 社會討論只是吹水

  
林宇滔認為,政府推動重建的態度消極,而且政策混亂,2005年成立舊區重整委員會,開了百次會議,政府於2011年向立法會提交《舊區重整法律制度》法案,2013年撤案,2016年成立都市更新委員會,當中的工作並非按原有的基礎作調整,而是推倒重來,2018年外判《都市更新研究顧問服務》,2019年突然改由行政法務司主導開展法律公開諮詢工作,「所有嘢都係重新再黎過,咁都更會又係咩角色呢?政府推動都更政策十分混亂。諮詢總結報告做咗,咁幾時先有法律草案呢?」他說,推動都更最大的問題是政府一直都交不出法案供社會討論,「咁其實無一個方案基礎,社會討論都只係大家吹水,你有你講,佢有佢講,無一個具體方案係傾唔到共識。」

七棟樓狀況堪憂
 政府有好大責任

  
祐漢新村七棟樓的樓齡已將近50年,樓宇保養狀況令人憂慮,區內樓宇石屎剝落、鋼筋外露、塞渠漏水等情況普遍,樓宇安全、環境衛生以及社區安全等問題都困擾居民多時。林宇滔批評,祐漢七棟樓的狀況如此地惡劣,因為當年政府「出口術」,一早宣佈要重建卻拖沓多年,工作毫無寸進所致。正常情況下,大廈保養工作都不容易展開,而政府早早就宣佈會推動祐漢重建,「導致大部分業主更加無乜誘因去保養間屋,因為嗱嗱聲重建才是最大得益。」

逐棟重建整體社會效益低

  
調研報告指出,由於業權問題複雜,不同樓群可以接洽到業主的比例有很大落差。都更公司稱,將採取逐棟解決方式,優先興建業權收集完整的樓群。林宇滔認為,都市更新模式不應將單棟重建排除在外,然而,祐漢七棟樓的情況並不適合採用逐棟重建方式,「有咁大片土地,好明顯應該集約利用,通過重建增加更多社區設施以改善整體居民的生活質素。」

  林宇滔認為單棟重建,由小業主承擔重建費用的方式行不通。而調研報告亦指出,逾90%受訪者支持重建,但僅有12.5%願意支付重建費,更有52%明確表示不願意支付。林宇滔說︰「成個祐漢重建計劃,需要有法律規範,跟住要有規劃的配套,咁先可以集約利用土地。假若真的單棟重建,第一,唔覺得佢真係可以推動到,業主夾錢已經麻煩,第二,對邊個有益呢?社區無法通過土地集約利用增加社區設施。呢個係同都市更新的原意背道而馳。」

都更不應排除私人發展商

  
降低同意重建業權百分比一直是社會上極具爭議的問題,林宇滔認為,必須一定程度降低同意重建業權百分比才可以推動重建,但應該「宜緊不宜鬆」,要平衡大部分業權人利益平衡,「我哋在都更的過程中,唔能夠忘記小業主的權益,樓換樓又好,現金補償又好,都應該盡量配合。」然而,除了降低同意重建業權百分比之外,林宇滔認為,政府需要推出優惠政策吸引和鼓勵業主、發展商參與重建,方能真正落實本澳都更工作。「如果排除私人發展商,其實效率真係唔會高,政府做唔係唔得,但做咗廿年都仲係得個祐漢仲討論緊囉。」



蘇文欣︰祐漢舊區逐棟重建矛盾較少

  不少意見認為,祐漢7棟樓群採取逐棟重建的方式未能達到社會效益最大化。前舊區重整諮詢委員會委員、社工學者蘇文欣,是今次祐漢7棟樓群調研報告的研究團隊之一。他受訪時表示,土地集約利用當然好,但要清拆重建時,這批居民如何安置呢?即使全部安置到黑沙環P地段,但要若等五至七年才能入住的話,這些殘舊的樓宇可能等不了這麽久,或會有倒塌危機,而逐棟重建則較容易處理。再者,好多居民其實想看到現樓的實際情況再作決定,逐棟重建則可以起到好強的示範效應。「呢個係一個辦法,逐座拆,時間會耐啲,調返轉,過程的矛盾會少啲。」

  蘇文欣表示,今次的調研報告結果與以往掌握的情況差不多,受訪居民普遍並非想要「賺大錢」,只是想住得舒服開心。「你要拆,我好高興,總之唔好要我畀錢,要我搬就畀返間屋我。」他認為,推動祐漢7棟樓重建無疑會遇上搬遷、業權、補償等各方面的問題,但辦法總比困難多,關鍵是政府要首先完成都更法的立法工作,有了完善的法律框架,很多問題才能有解決的方向。

祐漢七棟樓重建三大難題

  
蘇文欣表示,今次祐漢7棟樓群調研報告掌握到更詳細的社區狀況︰很少人住,業主自住的情況也很少,租戶亦不多,外僱入住率高。「我哋都估唔到有咁多人唔應門,無人住。加加埋埋有約10%無法接觸。」

  而且業權問題比想像中複雜,「好多住戶連自己是否業主都不太清楚,只說爸爸留下來的一直住,就覺得自己是業主,但如果有兩兄弟已經有業權問題,呢啲係好麻煩,需要花好多時間處理。仲有好多係無諗過呢個問題,要真正清拆的時候,才會面對呢啲問題。」

  再者,商戶的訴求又與住戶不一樣,並非全部都希望「舖換舖」,有部分要求賠償,但這個賠償怎樣計算呢?蘇文欣說︰「即使是舖換舖,日後建成後,座向完全不同,而在興建期間無法營業,你係要我唔做?定係你畀個新地方我做?新地方的裝修又點樣計呢?如果唔做,起好先做,咁呢一、兩年的營業額又點樣計?」

  蘇文欣表示,現時政府未立都更法,都更公司可做的工作很有限,「只能做前期研究準備工作,同業主傾,盡量搵返業主等等。進一步點樣做?無法例無得郁。如果行落去無人挑戰就咩事都無,但有人挑戰的時候,你都更公司有咩權處理?政府話今年年底完成法律草案,但唔知做唔做到。」

重建回遷效果或不理想

  
另外,政府力推「重建─暫住─回遷」模式,但政府已決定在黑沙環P地段興建二千多個暫住房單位,日前已完成判給工作。調研報告顯示,認同重建後回遷的受訪自住業主僅佔約三成,四成以上傾向以「現樓」作為拆遷其單位的補償。那麽,興建大批暫住房是否作用不大。

  蘇文欣指報告顯示,居民不喜歡這種模式。因為暫住房是公屋概念,當中涉及是否收租的問題,政府亦無清楚交代,「如果要收租,一大班老人家肯定住唔起,現時好多老人家都仲緊個啲舊樓,就係因為唔使畀管理費。將來完成重建要回遷的話,有電梯的樓就一定要交管理費,老人家已經無曬收入,佢哋又使唔使畀管理費呢?」

長者公寓未能無縫接駁

  
而報告亦顯示,提出有「長者公寓」需要的受訪自住業主僅佔3.2%。報告認為,對於自住業主群中,有逾一半是60歲以上人士而言,這個數字顯然過低。蘇文欣認為,「長者公寓」的構想很好,政府想做到與舊區重建無縫接駁,但政策協調做得差,宣傳力度又不夠,居民不知道或不清楚相關政策,「如果比對樓房價值收租,除非租俾外勞,但外勞又住唔得高,如果唔係租俾外勞,啲租金未必足以住到長者公寓。」