新街坊僅沽千單位反應冷淡
減價出貨或吸引買家

　　隨着港澳以至內地樓市下行，橫琴「澳門新街坊」正式放寬限購，年滿18歲持有澳門居民身份證人士，可認購澳門新街坊住宅單位，即是說取消過去「須符合在澳門沒持有或最多持有一個作居住用途的單位，以及在珠海沒持有住宅物業。」為何放寛購買資格？皆因新街坊有4000個單位，目前只賣出千個單位，有3000個仍待沽。

　　然而，筆者疑惑都更公司為甚麼要放寬措施？予人解讀銷售反應未如預期熱烈，故進一步「撤辣」，因為新街坊住宅單位平均建築面積售價約每平方米3萬元人民幣，入場費最少是261萬人民幣，這個價格可以購買由拱北口岸步行5分鐘的10年樓齡樓宇單位，當然新舊樓宇無可比性，但買家還是懂選擇。回望澳門，經屋單位是200萬澳門元左右，但不用跨區上學上班，可能樓宇配套未及作為私樓的新街坊好，而新街坊更可以出租，經屋則只能自住，故經屋就只有地理上的優勢，惟新街坊的反應仍然冷淡，甚至乎新街坊千名業主當中，有多少是真的自住？不少內地生都在澳門讀書，內地居住以節省生活成本或生活在相對習慣的地方。然而，他們要租住新街坊也不便宜，在網路上找一找，可以找到不少澳門新街坊單位出租樓盤，三房一廳兩廁要6000元人民幣，而內地規則是，單位管理費每平方米4元人民幣，即每月約500元管理費，在內地規則是由租客支付，把6500人民幣換回港幣，這個價錢在澳門可以租到舊電梯樓的三房了，當然同樣是新舊樓宇同樣無可比性，只是從出租狀況來看，感覺購買新街坊的都是投資者，倘較少澳人入住，而入住的租客又以內地人為主的話，澳門新街坊這個名稱就名不副實了。

　　然而，都更公司在去年11月明明表示銷售理想，目前第一階段希望賣出低層 800個單位，但若超額認購，仍會容許客人認購，將數量增至 900個，甚至1,000個單位，故還是「取得首階段成果的」。

　　新街坊除了價格高昂外，當中限制是購入5年後二手轉讓的新業主也必須是澳門居民，即業主無論是一手還是二手買賣都須為澳門居民，脫手相對困難。面對社會批評澳門新街坊太貴，但都更公司形容「減無可減，要倒貼、蝕本」，看來方向只能慢慢賣，「佛系」出貨了。都更公司要償還向銀行的借貸，當然不會佛系出貨，巧合的是澳門基金會推出「澳琴情懷資助計劃」，由九家旅行社負責組團和設計路線，其中一項行程竟然是參觀橫琴「澳門新街坊」項目，令人嘖嘖稱奇，縱使都更公司是公共資本企業，但由澳門基金會運用公帑去促銷樓宇，似乎有點說不過去，不過澳門人面對只要用20元遊橫琴，有這個吸引之處，去應酬一下意思意思參觀也無不可，對都更公司而言，只要一團裡有一人購買新街坊亦可以「已經當贏」，在雙贏局面來看，似乎又沒甚麼可批評的。

　　既然都更公司說無錢賺甚至要倒貼，那麼賣出單位取得樓款時間越快，要付當時向銀行融資的利息也越少，筆者不如計一計兩房單位建築面積約88平方米，即一個單位約264萬人民幣，沽出3200個單位即84億人民幣；三房單位建築面積約118平方米，即一個單位約354萬人民幣，沽出800個單位即28億人民幣，總計112億元人民幣。再計算項目地面層和地庫合共設置約3,300個產權停車位，標準停車位售價為28.8萬元人民幣， 全數沽出可獲10億人民幣。不計商舖，項目就是支付了122億元人民幣成本了。

　　即是說目前千個單位只取得30億人民幣的樓款，還有近百億人民幣的債務，可以想像都更公司的確有點心急。縱使都更公司多番強調新街坊「減無可減」，故筆者認為要「出貨」唯一途徑只有減價，惟都更公司作為公共資本企業，若在賬目出現虧損，必定受到批評，更何況亦對已購入住宅的人士不公平，導致都更公司進退兩難。那麼，如何讓市場消化那3000個單位，只能是組團澳門人前往參觀，多做宣傳。

　　為着公帑着想，筆者希望都更公司儘快償還當年的融資債務，始終早點還款就少一些利息。另一方面，都更公司不妨公布第二和第三階段的銷售目標，讓公眾審視能否達標，這樣才能「說好澳門故事」和「說好橫琴故事」！


□ 林文